调控隆冬下的“变数”比武：房价会否下行？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2017-07-31 12:00:27

外行业人士看来，本年下半年房地产行业的要紧变数在于三四线城市和房企成本面。“一二线城市鄙人半年包括来岁，房地产商场会相对较安稳；假如商场呈现一些变数，会呈现在三四线城市。”

自3月此后，调控深切已持续四个月有余。从统计数据上看，房价涨幅正稳步回落。但对于房价将来走势，业内仍有不合。

原华远地产董事长的逻辑是，很多城市在房价上升，却没有给与有效门径地价上升，从二季度公布的数据看，地价上升还在持续，这也会作用到住宅价钱。他认为，从地盘供给情形看，地价已经成为推动房价继续上升的需要前提。

得出的结论是，从现在情形看，本年房地产商场出售从面积到金额，都将创历史新高。哪怕仅增加1%或者2%仍是历史新高。

对于这类概念，师范大学金融研究*主任钟伟辩驳称，“‘有生之年看不到房价下降’一定是谣言。因为已经看到房价下降了，2008年下半年和2009年上半年，中国的新建商品房价钱约下降了20%，只是此后两轮价钱下降，都由更高的上升笼盖掉了。将来中国的房子会分化，但房价在将来十年或二十年呈现明显的全国性上升难度很大。”

钟伟认为，本年春节前，中国的新建商品房价钱仍会有一轮明显下行。

房价走势不合

从统计数据上看，房价似乎在撑持钟伟的概念，保持稳步回落。

国度前未几公布了6月份数据显现，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连气儿回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价钱同比平均涨幅均连气儿9个月回落；二线城市新建商品住宅价钱同比平均涨幅连气儿7个月回落，二手住宅价钱同比平均涨幅连气儿5个月回落。6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价钱环比平均区分下降0.1%和0.2%。

但开发商的逻辑与保持着高度一致，或许真实地反响反映了一线商场情形。

龙湖集团副总裁袁春暗示，“一线或核心二线城市，会保持相对安稳。当然这此中也有限价原因，所以价钱不克不及够涨；此外因为前两年地盘供给不是额外多，所以也不会降。一二线城市鄙人半年包括来岁，房地产商场该当会相对较安稳；三四线城市欠安鉴定。假如中国的商场呈现一些变数，会呈现在三四线城市。”

泰禾集团副总裁沈力男也认为房价不太能够下降。他的逻辑是，本年房地产商场调控力度虽然非常大，但商场还长短常不错的。旧年虽然说是房地产大年，但本年上半年房地产商场也有6万亿出售。从量价关系来看，房价不会发生大幅下降。

新城控股一等副总裁欧阳捷认为鉴定房价会否下降，起初看地价。假如地价不竭上升，房价不竭下降，谁会做赔钱生意？所以这个逻辑是说欠亨的。

下半年变数

跟着调控持续深切，商场果然没有变数吗？

欧阳捷认为，商场存留“局部”变数。他暗示，跟着限购深切，客户越来越少，开发商为了抢客户，不克不及不给与降价手段。但他认为，降价手段无持续。房价有下降的能够性，但时刻不会太长，也不会持续到来岁。

沈力男认为，尽管调控让很多企业感应难受，但商场的推动力和惯性非常大。整体出售量仍然能够立异高，商场仍然很大，但要害是“你还在不在？你的日子过得好欠安？”

袁春的鉴定是，商场变数将发生在三四线城市。他认为，一二线城市出售量下降是因为很多城市供给量不足；但三四线城市去库存额外火这个现象值得关切。

他注释道，龙湖会经过二级客户转移率来鉴定商场行情。所谓二级客户，即达到售楼处的客户，转移率即此中真实购房的人数。“这个数据在本年3月份达到较高点，也即是说来100个客户，有13个人买房子。但到6月份，已经降到了11个。”

另外一个数据是客户到售楼处后若干好多天完成出售。据统计3月份约为3.3天，6月是7.6天。“从这个目的看，调控策略效力已经形成，鄙人半年一定会显示出来。我们只可隆重地看这个商场。是以本年的变数是在三四线城市。”

从历年调控规律看，开发商成本链也是对商场变数的主要考量。

研究院与中国产业传媒集团中国产业研究院6月25日公布的《中国非金融类上市财政保障评介报告（2017春季）》中称，2017日前国25个一类行业中，财政保障情形*差的是房地产业；财政*保障的100家上市里，没有一家房企；而在财政保障*差100家中，房地产行业数量*多，达到23家。

据Wind资统计，2016年A股136家上市房企欠债算计跨越4.92万亿元，同比增幅达25.93%；其平均财产欠债率为77.26%，旧年则为76.55%。

欧阳捷认为，开发商成本能否保障峻看能否把握到充满的现金。“对于大而言，成本成本变更作用不是太大。企业越大，其实你的成本需要量也越来越大，所以钱永久是缺的。本年情形是钱少且贵，下半年假如房企有充满的现金，钱贵和廉价不是较大的成绩。”