开发商轮流坐庄推涨上半年地价财产泡沫闪现

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-08-05 17:20:32

2016年上半年，“地皇”成为地盘商场关头词。出售价、出售额、溢价率从一路头的一月一革新，到后来一周一革新，从一周一革新到*一革新，较后甚至*内几回打破刚出炉的记载。行业财产泡沫显现，大师提醒，这里面酝酿着巨大的商场风险。

上半年300城地盘出让金总数超万亿

中国指数研究院数据显现，二季度此后，海、南京、姑苏、合肥为首的长三角热门城市地皇频出，二线城市地价领涨，部门城市地盘商场存留过热风险。

本年上半年，全国300个城市楼面平均价钱及溢价率持续上升，地盘出让金总数为10818亿元，同比增添34％。此中，全国40个大中城市中跨越一半同比增添，涨幅前十的城市地盘出让金均*。

楼面价方面，本年上半年，全国300个城市出售楼面平均价钱为1659元／平方米，同比上升35％；此中住宅类用地出售楼面平均价钱为2972元／平方米，同比上升55％。溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市地盘平均溢价率41％，较旧年同期上升31%；此中住宅类用地平均溢价率53％，较旧年同期上升41%。

华夏地产的数据也显现，2016年上半年，全国50大城市地盘出让金跨越100亿元的就达到了3宗，别离呈现在杭州、深圳、天津。跨越30亿元的达到了51宗，单宗地跨越10亿元的高总价地块已经跨越200宗。而溢价率方面，地块溢价率跨越100%的高达89宗，同比上升45倍，溢价率跨越50%的144宗，同比上升8.5倍。

值得一提的是，地盘商场热度难减，但分化严重。按照中国指数研究院数据显现，上半年全国地盘出让金排名前二十城市出售总数就达6917亿元，出售额同比增添55%，占全国出售额比重跨越60%，全国50大城市地盘出让金高达9655.9亿元，同比上升38.5%，占全国出售额比重跨越90%。

中国指数研究院觉得，在一线城市存量地盘罕见的背景下，品牌房企转战二线核心城市拿地，土拍频现地皇盛宴，城市、地区、板块地价记载屡被革新，并带头出让金整体上升。

华夏地产商场总监张大伟觉得，本轮商场迸发的要紧导前方与原因都在于信贷的释放量，住户杠杆在不休增添，从而形成了泡沫。亚豪机构商场总监郭毅也觉得，在房地产调控抓紧情形下，天量泉币大水漫灌，部门经济根蒂根基单薄、家产提振不力的三四线城市，不克不及不倚赖地产调控策略的，发生对地区楼市短时刻的利好拉动。

开发商轮流“坐庄”催涨地价

值得关切的是，地盘价钱的飙涨不只仅因为策略与信贷的推动。有业内助士指出，开发商轮流坐庄、经过建造新地皇解套旧地皇也是形成地价节节上升的主要原因。

以2015年10月拍出的孙河新地皇为例，其出售楼面价高达5.38万元/㎡，它的拍出就将中粮地产2013年以4.8万元/㎡摘得的孙河前地皇解套。同时，保利首开方才连络拿下的常营地皇更是直接让2014年日前夺下该地区地皇的恒大“长舒了一口气”，此前，恒大楼面价成本高达5万元/㎡高低。

上述业内助士浮现，新地皇的拍出带来的价钱预期，让其周边的项目更有涨价的底气。“像上海泗泾地皇出生后，*亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商，厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以地皇为噱头促销降价。”

除开发商彼此“抬轿”外，开发商偶然也“自己坐庄”。本年6月30日，象屿地产以高达193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地，总价21.2亿元，楼面地价2.63万元／平方米；而在1个月前，象屿地产则在同一地区以总价21.5亿元、楼面价2.26万元／平方米的价钱拿下一齐宅地，用时一个月实现“自我解套”。

再如2015年8月，阳光城以楼面价49236元／平方米夺得上海杨浦区平凉社区一幅地块，革新了该曾在2014年11月创下的该板块较高楼面价记载。

同策咨询研究总监张宏伟说，在同一地区接连拿地、革新楼面价记载无疑是房企降低拿地风险的好办。“地皇楼盘第1批少量推出保本甚至赔本出售，后面几批房源才是真实盈利的阶段。地盘自己的增值及房价的上升均为地皇后面几批房源的入市出售盈利奠定了根蒂根基。一定水平上讲，拉长项目开发周期今后，后面财产的出售可以对冲前期财产吃亏的情形，整体上实现地皇楼盘的盈利及开发价钱。”

中国履行总裁丁祖昱则浮现，低价拿地也是房企在成本商场存续的一种方。“上市房企财政报表的财产计较是由其开发的商品房库存以商场价钱评介计较而来。是以，虽然地价依然高企，但假如不拿地，上市房企在成本商场上的故事就讲不下去。没有地盘储备的房企，就相当于没带上沙场的兵士，所以只可硬着头皮与金融机构合作拿地，把地价越抬越高。”

下半年策略趋紧地盘泡沫风险显现

近期，头次提出要按捺财产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。

CRIC研究核心研究员杨科伟浮现，从上半日前国经济浮现看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目的，但很大部门源于上半年地产发力，而财产泡沫要紧聚焦在房地产行业。

杨科伟说，早在本年4月A股上阛阓结公布的2015年财报中，诸多企业旧年净成本不足1500万元，部门上市即便拼尽一年成本也无力购得北上广深一套住宅；反面，在一线城市买房一年涨价增值部门相当于辛辛劳苦干职业一年成本。虽有夸张的地方，但也充实反映了当前经济实际。

“在泉币策略持续宽松情形下，成本并未‘脱虚入实’，而是转向参加房地产行业。”杨科伟浮现，房地家产造富效力成倍缩小，这一点M1、M2增速“铰剪差”持续扩大和官方*增速不休下滑便看来一斑。

张大伟浮现，在实际的财产商场上，经常可以考查到的经验现象是，在没有明显根基面变更的情形下，财产价钱却会持续上升，从而发生财产泡沫现象。而从成本商场看，要紧的财产泡沫有股市与房地产商场，2015年股市参加熊市，当下的一二线城市房价飙升，根基就能够界说为财产泡沫。

本年7月21日央行公布的贷款数据显现，上半年全国新增贷款7.53万亿元，而此中的个人购房贷款就增添了2.36万亿元，比重达到了31%。值得一提的是，上半年新增住宅贷款额简直相当于旧年全年新增房贷额。

张大伟说，2015年的策略还是“经过加速农人工市民化，扩大有效需要”，而在2016年经济工作会议上则从“加速”酿成了“有序”。

杨科伟觉得，对部门热门城市，策略改变的已经很是明明，房地产商场的“去杠杆”化也势在必行。跟着后续“按捺财产泡沫”的具体措施落地，无疑将对房地产商场发生极大冲击，特别是部门热门二线城市，商场将面临量缩滞涨场面。

停止7月27日，年内抢地*积极的50房企算计拿地为6221.75亿元，算计建筑面积为9622万平方米，平均拿地成本为6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只要4261元每平方米，企业拿地平均成本增添高达51.8%，价钱风险再度增添。

张大伟也指出，停止6月下旬，历史累计地盘出让经营性用地楼面价跨越3万元的地块算计有59宗，算计地盘出让金为1919.38亿元，停止2016年6月16日，这些地块出售额只要224.8亿元。这意味着若依照现在商场泛泛的出售成本，这部门地皇的总货值预期为3800亿元。224亿元的出售额，现在来看只相当于一年的成本成本，这里面酝酿着巨大的商场风险。

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